미국 금리로 보는 한국 부동산 전망 아파트 가격 꼭데기 매도 방법

 

아파트 가격은 주로 4가지 요인에 의해 결정됩니다.

1. 실물경제

2. 부동산 정책

3. 수요와 공급

4. 금리





1. 실물경제

문재인 정부의 소득주도 성장 정책으로 민간 고용, 민간 소비, 기업 투자가 감소하면서 실물 경제가 침체되고 있다. 그리고 부동산.

소득주도성장 정책으로 혼란과 악화가 심화되고 있는 실물경기 지표로는 최적의 아파트 매매 시기를 판단하기 어려울 것으로 보인다.









2. 부동산 정책과 수요와 공급

문재인 정부가 지금까지 발표한 주요 부동산 정책은

다음과 같이 보입니다.

▲ 2017년 6월 19일 대책 : LTV 70→60% 인하 및 재판매 제한 강화

▲ 8월 2일 조치 : LTV/DTI(총채무상환율) 40%로 인하, 투기지역 및 투기과열지구 지정 및 환매제한, 조합원 양도 금지, 공동주택 양도에 대한 중과세 조정 지역의 가구

▲ 9월 5일 추가조치 : 분당·대구·수성 투기과열지구 지정 ▲ 10월 24일 가계부채 종합대책 : 신DTI(총채무상환비율) DSR(총채무상환비율), RTI(임대이자) 상환비율), LTI(Loan to Income Ratio) 도입

▲ 2018년 7월 6일 종합부동산세 개편 : 재산세율 인상 및 과태료 부과

▲ 8.27 대책 : 경기도 투기지역 확대 및 광명·하남 투기과열지구 지정

▲ 9.13 조치 : 세율 확정, 임대주택 신규취득자 혜택 축소, 대출규제 강화

▲2019. 08. 12. 시책 : 민가 매매가 상한 적용기준 개선

▲10월 1일 민간택지가격상한제 시행



무자비한 부동산 규제로 인해

서울의 유일한 주택 공급처인 재개발·재건축 사업의 진행이 중단됐다.

수요와 공급의 불균형이 있다

서울 집값이 들키지 않고 계속 오르고 있다.

일방적인 규제 정책이 부동산 시장을 교란시키고 기능을 마비시키고 있기 때문이다.

부동산 정책과 수요와 공급을 통해

아파트를 사거나 팔기 위한 최적의 시기를 결정하기가 어려운 것 같습니다.







3. 미국 금리 최적의 아파트 매매 시기를 결정하는 기준

아파트를 사거나 팔 때

이자율은 안전하고 최대한의 수익을 얻을 수 있는 최적의 시간을 결정하는 가장 결정적인 기준입니다.

금리 중 기준금리는

기준금리 중 한국은

이것은 미국 금리입니다.



기준금리는 정부가 경제를 통제하는 주요 정책이다.

이론적으로 기준금리가 오르면

모기지 이자 부담을 감당할 수 없는 아파트가 매물로 나와 공급이 늘었고,

모기지 이자 부담으로 대출을 받아 아파트를 사는 수요가 줄어들고,

결과적으로 아파트 가격이 떨어질 것이라고 생각하기 쉽습니다.



그러나 현실 세계에서는 기계적으로 그렇지 않습니다.

금리는 실물 경제를 반영할 가능성이 훨씬 높습니다.

빨간색 곡선; 자산 가격 상승, 파란색 곡선; 자산 가격 하락.

;불황기에 기준금리를 낮추어 통화량을 늘려 경제를 살리면

아파트 가격 일시적 반등 후 하락

기준금리가 다시 인하되면 일시적인 반등 후 다시 하락하는 패턴이 반복된다.

금리가 최저 수준에 도달하기 직전

추세가 상승하기 시작합니다.



확장 기간 동안 경제는 과열됩니다.

과도한 인플레이션 방지를 위해 기준금리 인상

아파트 가격 일시적 하락 후 상승

기준금리가 다시 인상되면 일시적인 하락 후 다시 상승하는 패턴이 반복된다.

금리가 정점에 도달하기 직전

추세가 감소하기 시작합니다.



금리가 언제 가장 낮고 언제 최고가 될지는 아무도 모릅니다.

주가와 마찬가지로 아파트는 낮을 때 사서 높을 때 파는 것이 불가능하다.



간단하고 명료한 최적의 매수, 매도 포인트를 제시합니다.

아파트를 사기 가장 좋은 시기는 미국의 기준금리가 지속적으로 인하됐다가 처음으로 인상될 때다.

아파트를 팔기 가장 좋은 시기는 미국 기준금리가 계속 오르다가 먼저 인하할 때다.







4. 아파트를 팔기에 가장 좋은 시기는 언제입니까?

미국 금리, 장기 추세선 최고치

리먼브러더스 파산과 금융위기 이후 미국의 기준금리는 지속적으로 0으로 떨어졌다.

첫 번째 증가는 2015년 12월에 있었습니다.

아파트를 사기 가장 좋은 시기는 미국 기준금리가 처음으로 인상되고 자산가격이 일시적으로 조정됐던 2016년 1분기였다.



그 다음에...

미래에 아파트를 팔기에 가장 좋은 시기는 언제입니까?

향후 미국 기준금리의 고점은 장기 추세선 기준으로 4% 내외가 될 것으로 추정된다.

이에 따라 미국 기준금리는 약 4% 수준이다.

경제에 영향을 미치는 나쁜 소식

처음으로 미국 금리가 인하되고 자산 가격이 일시적으로 반등했습니다.

지금이 아파트를 팔기에 가장 좋은 시기가 될 것입니다.

 

;지금 미국의 기준금리는 0이고 4%대까지는 갈 길이 멀다.

불가피한 상황이 아니라면 코로나19 사태 등 중간에 발생하는 변수로 인한 불안으로 아파트를 섣불리 매각하지 마세요.