서울 9호선에 어떤 가치가 있을까?
a. 서울도시철도의 완성
지하철 9호선 노선도
지하철9호선은 강서구 방화동의 김포공항역에서 출발하여, 강동구 둔촌동의 중앙보훈병원역까지 한강변 남쪽 벨트를 이어주는 노선이다. 서울의 한강변 남쪽의 동-서를 최단거리로 이어줌에 따라 서울도시철도의 완성이라고 이야기해도 무방 할 것이다.
b. 평단가가 높은 지역만 연결함
서쪽에서 동쪽으로 지하철9호선은 목동, 여의도의 대규모 재건축지역, 노량진, 흑석의 대규모 재개발지역, 현재 신축아파트가 꾸준히 지어지고 있는 반포동, 잠원동 지역, GBC 및 잠실 MICE와 인접하여 높은 가격을 형성하고 있는 삼성동 및 잠실동지역, 그리고 둔촌동과 오륜동의 둔촌주공, 올림픽선수촌과 같은 대단지로 재건축중인 아파트와 재건축초기단계의 아파트까지 모든 지역들이 현 시세를 기준으로 신축아파트 기준 최소 평당 6,500만원 이상의 지역들을 서로 연결하는 노선이다. 이는 9호선이 아파트가격이 높은 지역들만 연결하였다고 생각할 수 도 있지만, 지하철9호선을 통해 아파트 평당가격이 크게 상승한 점 역시 부인할 수 없다.
c. 한강변의 가치 극대화
경의중앙선 노선도
지하철9호선은 지하철로 한강변을 관통하는 노선이다. 지하로 열차가 다니는 노선인 만큼 철도로 인해 지상구간이 서로 끊기는 현상이 발생하지 않고, 급행열차와 완행열차를 함께 운행하여, 급행열차를 통해 주요 지역을 빠른 속도로 이동 할 수 있다. (김포공항 -> 여의도 18분, 여의도 -> 봉은사 18분, 봉은사 -> 중앙보훈병원 15분)
반면 한강변 북쪽으로만 관통해서 지나가는 경의중앙선의 경우 지하화된 일부구간(용산역<->가좌역)을 제외하면, 지상철로 되어있어 특히 동부이촌동, 한남동, 옥수동 등의 지역에서 한강 사이 구간을 차단하는 역할을 하며, 급행열차가 없기 때문에, 열차의 표정속도가 느리다. (수색 -> 용산 18분, 용산 -> 왕십리 17~21분, 왕십리 -> 양원 18~22분) 무엇보다 경의중앙선은 화물열차 등 지상철 열차와 같이 운행하기 때문에 열차의 배차간격이 출퇴근시간을 제외하면 평균 15~20분 정도로 긴 편이기 때문에, 일반열차와 급행열차가 5:5의 비율로 운행되고, 급행열차 기준 10~11분의 배차간격을 가진 지하철9호선의비해 한강변을 관통한다는 의미가 약할 수 밖에 없다. 9호선은 한강변을 빠르게 주파할 수 있고, 열차의 배차간격도 양호하기 때문에 한강변의 가치를 극대화시키는데 일조한다.
9호선의 의미
1. 주목할 부동산은?
2. 9호선의 미래는?
3. 결론
1. 주목할 부동산은 ?
지하철9호선 지역과 인접하여 주목할 만 한 부동산은 목동, 여의도, 노량진.흑석, 반포, 잠실, 둔촌.오륜이 있다. 이 지역들의 대표적 사례부동산은 아래와 같다.
a. 목동
- 목동의 경우 이전에 쓴 글 "목동 재건축의 의미"를 참조하기 바란다.
b. 여의도
여의도는 3대업무지구 중 하나로서, 여의도에서 가장 큰 규모이면서 재건축이 가장 빠르게 진행중인 여의도시범과, 여의도에서 가장 좋은 곳에 위치하고 있으면서 대형평형으로만 이루어진 여의도서울 아파트를 들 수 있다.
1) 여의도시범
여의도 시범
여의도시범은 1971년에 입주한 1,584세대의 아파트이다. 재건축을 통해 약 2,500세대 규모의 아파트가 지어질 것으로 보이며, 기존 아파트가 지어진지 50년이 경과하여 서울시 차원에서도 재건축을 빠르게 추진시키려 하고 있어, 여의도에서 현재 재건축을 진행중인 아파트 중 가장 먼저 재건축이 완료될 것으로 보이는 아파트이다. 현재 가격을 바탕으로 추가분담금 및 재건축초과이익환수금을 환산한 총투자금의 측면에서 24평을 배정받을 때는 총투자금 21억원 이상, 34평을 배정받을 때는 총투자금 26억원 이상이 나올 것으로 예상된다.
가격은 다음과 같다.
* 18평 : 17.5억원
* 24평 : 21억원
* 36평 : 28억원
2) 여의도 서울
여의도 서울
여의도 서울은 1976년에 입주한 192세대의 아파트이다. 50평과 72평 2개의 평형으로 이루어져 있으며, 용적률은 200%정도이지만 초역세권 한강변에 일반상업지역으로 분류된 토지에 아파트가 위치하고 있어, 고용적률 고층으로 재건축이 이루어진다면 현재 평형보다 더 큰 평형을 추가분담금 없이 배정받을 수 있을 것으로 보인다. 한강조망, 역세권, 대형평형위주이 고급화 이렇게 3가지 요소를 모두 갖춘 아파트가 될 것이다.
가격은 다음과 같다.
* 50평 : 매물없음(최근 40.5억원 거래)
* 72평 : 매물없음(최근호가 50억원)
c. 노량진,흑석
노량진, 흑석은 노량진뉴타운과 흑석뉴타운이라는 대규모로 밀집되어 재개발이 이루어지는 뉴타운과 인접한 곳으로, 대단위재개발에 따른 가치상승이 진행중이거나 기대되는 곳이다. 각각 대표사례를 꼽는다면, 노량진뉴타운의 노량진1구역, 흑석뉴타운의 아크로리버하임을 꼽을 수 있다.
1) 노량진1구역
노량진1구역 조감도
노량진1구역은 2,992세대의 아파트로 바뀔 예정인 재개발구역이다. 현재 건축심의를 마치고 사업시행인가를 준비하는 단계로서, 입주까지는 9년 정도의 시간이 소요될 것으로 추정된다. 노량진뉴타운 약 9.350세대 중 가장 큰 규모를 자랑하고 있으며, 위치 역시 9호선 노량진역, 7호선 장승배기역 모두 인접한 평지에 위치하고 있기 때문에 노량진뉴타운의 대장구역이라 할 수 있다.
가격은 다음과 같다.
* 34평 추정 : 초기투자금 13억원 / 총투자금 19억원 / 소요기간 9년
2) 아크로리버하임
아크로리버하임
아크로리버하임은 2018년에 입주한 1,073세대의 아파트이다. 한강조망이 잘 보이는 흑석뉴타운을 통해 완성된 대표적인 아파트이자, 추후 완성될 흑석뉴타운 내 아파트(흑석9구역, 흑석11구역)와 노량진뉴타운의 가격을 추정할 수 있는 기준점과 같은 역할을 하는 아파트이다.
가격은 다음과 같다.
* 24평 : 매매가 18.5~19억원 / 전세가 10~10.5억원
* 34평 : 매매가 24~26억원 / 전세가 13~14억원
d. 반포
반포주공1단지 124주구(디에이치 클래스트) 조감도
반포는 압구정의 재건축이 진행되기 이전까지 가장 높은 아파트가격을 보일 지역이다. 반포는 2009년 반포주공2,3단지(래미안퍼스티지, 반포자이)의 재건축을 시작으로 끊임없이 재건축을 통해 신축아파트가 지어지고 있는 곳으로, 한강변 평지에 위치한 대단지 신축아파트들은 항상 신고가를 경신하며 대한민국 부동산의 가격을 리딩하는 역할을 담당하였다.
반포에 위치한 아파트 중 아직 재건축이 진행되지 않은 반포주공1단지 124주구는 기존 32~60평으로 중.대형평형으로만 이루어졌던 아파트로서, 기존 2,100세대의 아파트가 5,256세대의 대단지로 바뀌면서 반포 내에서 가장 높은 아파트가격을 형성하는 아파트가 될 것이다.
가격은 다음과 같다.
* 32평 : 매매가 53억원
* 43평 : 매매가 63억원
* 반포주공1단지 124주구의 경우 기존 32평은 약간의 추가분담금을 부담하고 54평을 배정받거나, 34평+25평의 배정을, 기존 43평은 추가분담금없이 최소 67평을 배정받거나, 46평+25평의 배정을 기대할 수 있다. 1+1의 배정을 받을 경우 보유세 등 세금적 문제는 있지만, 입주시 34평의 예상가격은 50억원, 46평의 예상가격은 60억원을 초과할 것으로 보이기 때문에 25평을 사실상 무료로 배정받는 식 이된다.
e. 잠실
잠실주공5단지 조감도
잠실은 우리나라에서 가장 높은 건축물인 롯데월드타워를 중심으로 1970년대 후반~80년대 초반 지어진 대단지 아파트들이 밀집하던 곳으로, 현재는 대부분 재건축이 완성되어 준신축 이상의 대단지아파트 밀집지역이 되었다.
잠실의 가장 대표적인 아파트는 잠실주공5단지로서, 잠실주공5단지는 1978년에 입주한 3,930세대의 아파트이다. 재건축을 통해 약 6,400~6,700세대 규모의 아파트가 지어질 예정으로서 기존 34평은 40평을, 기존 36평은 40평대 이상 대형평형의 배정을 받을 것이 유력한 아파트이다.
가격은 다음과 같다.
* 34평 : 매매가 29억원
* 36평 : 매매가 32억원
* 기존 34평의 경우 추가분담금 없이 40평이 배정을, 기존 36평은 추가분담금 없이 45평의 배정이 가능할 것으로 보이지만, 재초환금액이 5~6억원정도로 예상된다. 하지만 잠실주공5단지의 가치를 본다면, 매매가에 재초환예상금액을 더한 금액이 크게 높은 금액이라 보이지는 않는다.
f. 둔촌오륜
올림픽선수촌
둔촌오륜은 강동구 둔촌동과 송파구 오륜동 지역을 일컫는 용어로서, 둔촌주공재건축과 올림픽선수촌아파트를 일컫는다고 봐도 무방하다.
이 지역의 대표적인 아파트는 올림픽선수촌아파트로 1988년에 입주한 5,540세대의 아파트이다. 현재 재건축의 초기단계로서, 재건축을 하게 되면 최소 8,500~9,000세대정도의 대단지 아파트로 재건축이 이루어질 수 있는 곳이다. 용적률이 137%로 낮기 때문에, 재건축을 하게 되면 추가분담금 및 재건축초과이익환수금을 감안해도 최소 동평형은 추가비용없이 배정받을 수 있을 것으로 보인다. 올림픽선수촌아파트는 현재 재건축을 진행중인 둔촌주공과 가격연동성을 보이고 있으며, 둔촌주공재건축의 가격이 오를수록 올림픽선수촌아파트 역시 가격이 상승한다. (그래서 올림픽선수촌 34평의 가격이 둔촌주공 34평의 총투자금액 보다 저렴하다면 가격이 저렴한 것으로 볼 수 있다.)
가격은 다음과 같다.
* 34평 : 매매가 24억원 / 전세가 9억원
2. 9호선의 미래는 ?
9호선의 미래에 대해 알아보도록 하자
a. 대체노선이 없다.
9호선은 상급지끼리 연결되는 노선으로, 현 시점에서 대체할 수 있는 노선이 없다. 그나마 현재 강남역까지 이어져 있는 신분당선이 용산역을 너머 서울역까지 연장된다면, 판교-강남-용산-서울역 이렇게 업무지역을 종축으로 연결하는 노선으로의 가치를 형성할 수 있지만, 그렇다고 해서 여의도-강남-잠실 등을 연결하는 9호선의 대체재는 아니다.
b. 9호선을 통한 시세연동성이 공고화된다.
9호선을 통한 시세연동성이 공고화 될 것이다. 여의도와 목동의 재건축, 노량진과 흑석의 재개발을 통해 반포 및 잠실에 비해 상대적으로 가격이 낮았던 서쪽지역의 아파트가격도 상승할 것이고, 둔촌오륜의 둔촌주공의 재건축완성과 올림픽선수촌아파트의 재건축진행은 9호선 동쪽 지역의 대단위 주거지역을 형성할 것이다.
c. 9호선의 미래는 매우 밝다.
돋보기로 종이태우기
9호선의 미래는 매우 밝다. 강남에서 가장 큰 규모의 개발이 이루어지고 있는 삼성동 일대를 관통하면서, GBC, 영동대로지하복합환승센터, 잠실MICE 등 큰 변화의 중심축에 위치해 있고, 목동, 여의도, 노량진, 흑석, 오륜동 등 재개발 및 재건축을 통해 미래의 대단지 아파트가 되거나 재건축이 진행될 지역을 관통하고 있다. 9호선의 미래는 돋보기를 통해 종이를 뚫을 수 있을 만큼 햇볓이 강한 것 처럼 밝은 해와 같은 상태이다.
3. 결론
a. 초기투자금이 작은 9호선인근 물건을 살 수 있으면 사라
래미안트윈파크
위에서 이야기한 9호선 일대 지역들은 목동에서 둔촌오륜역까지의 지역들을 이야기하였다. 위 지역들의 가치가 높고 좋다는 것은 알겠지만 가격이 비싸다고 생각하는 사람들은 가능한 위 권역 내에서 현재 초기투자금이 저렴한 아파트를 찾아보도록 하자 !! 9호선 노들역 앞에 위치한 래미안트윈파크의 경우 현재 25평은 15억원, 34평은 18억원 정도의 가격을 형성하고 있지만, 전세가가 상대적으로 높은편이기 때문에, 갭투자를 하게 될 경우 7~8억원으로 갭투자가 가능하다. 래미안트윈파크도 갭이 크다고 생각하면, 이와 인접한 본동삼성래미안의 경우 34평 기준 매매가 13.5억원, 전세가 8억원으로 5.5~6억원 정도의 자금이 있다면 갭투자가 가능하다. 이렇게 가능한 한 9호선 역세권에 위치한 초기투자금이 작은 물건을 찾아보도록 하자
b. 9호선 급행역에 주목하라
9호선 신논현역
9호선의 가장 큰 장점은 급행열차와 일반열차가 5 : 5의 비율로 다니면서, 급행열차가 정차하는 급행역이 있다는 점이다. 급행역들의 경우 10~11분마다 다니는 급행열차를 타면, 주요 업무지구가 밀집한 여의도에서 종합운동장까지의 구간을 20분만에 주파할 수 있기 때문에, 이 사이 지역에 위치한 급행역들은 여의도와 9호선이 관통하는 강남 전역을 10분대로 이동할 수 있는 지역이 된다. 이러한 9호선의 주요 급행역은 아래와 같다.
- 여의도역 : 여의도는 서울의 3대 업무지구 중 하나이다. 9호선 이외에 5호선을 이용할 수 있고, 추후 신안산선, GTX-B도 이용할 수 있다.
- 노량진역 : 노량진은 대규모 재개발에 따른 지역가치 상승이 기대되는 곳이다. 그리고 9호선 이외에 1호선을 이용할 수 있으며, 추후 경전철서부선도 노량진역으로 연결된다.
- 고속터미널역 : 고속터미널은 지하철 3,7,9호선 및 각종 고속버스들이 집결하는 고속버스터미널이 인접한 교통의 결절지이다. 그러면서, 인근에 대단지 아파트들이 밀집해 있어 교통 및 주거요건이 우수하다.
- 신논현 : 신논현은 신분당선 신사연장을 통해 신분당선과 9호선이 만나는 역이 될 것이다. 신분당선과 9호선 모두 주요 업무지구를 빠르게 도착할 수 있다는 공통점을 가지고 있다.
- 종합운동장 : 종합운동장은 삼성동, 잠실MICE 개발의 영향을 받을 수 있으며, 종합운동장역 인근으로는 잠실우성1,2,3차, 올림픽선수촌, 잠실엘스 등 대단지 아파트들이 밀집되어 있다
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