아파트 구입 전 확인 해야 될 사항

 

휴가를 다녀온 이후로 8.2 부동산 대책 이후 아파트 하락폭이 생각보다 적지 않았다.

앞으로 시장이 어떻게 흘러갈지 무척 궁금하다.

이제 팽팽한 관전 상황이 어떤 식으로든 방향을 잡을 것이다.

나는 강한 움직임 후에 하락/수정을 보는 경향이 있습니다.

(물론 장기적으로 보면 오를 것이다.)



시장에 관계없이 최종 사용자는 언젠가 아파트를 사야 하고,

지금과 같은 시기가 어디에서 사야할지 객관적으로 볼 수 있는 좋은 기회라고 생각합니다.

부천에서 많은 정보를 얻었습니다.

도움을 드리고자 아파트를 구입할 때 주요 체크 포인트를 몇 가지 정리하겠습니다.

이 글은 3개월 전에 제 블로그에 올렸던 글인데, 현 상황에 맞게 수정했습니다.

초보자에게 특히 도움이 될 것입니다.



♣ 아파트 구입 시 주요 체크포인트

1. 교통편(직장에서 가까운)

  - 가장 중요한 요소, 많은 작업장과 가깝습니다.

   - 서울 : ① 강남 ② 중구/종로구

                Sub) 여의도, 구로디지털밸리, 상암, 마곡, 판교 등

   - 역 주변(지하철 인접) : 700m 이내(최대 1km)

   - 서울 A종 지하철(강남 경유)

      2호선 3호선 7호선 9호선 신분당선

   - 향후 개원 예정 위치 : 착공 후 또는 준공 전 투자 시기



2.교육(학교/학원)

   - 취학아동 엄마 랭킹 1위

   - 초등학교 : 단지내 초등학교(초포마) 또는 인접(도보 10분 이내)

               * 초등학교에서 길을 건너지 마십시오.

     중학교: 요즘 대학 입학은 대부분 중학교에서 결정됩니다.

     고등학교: 대학 입학 학군과 인접

  - 서울 3대 대학진학지역

     1) 대치동 2) 목동 3) 중계/상계동

    * 경기 : 분당, 평촌, 서현동

  - 자녀가 선호하는 성별 학교

     . 남학생: 중학교 남녀공학, 고등학교 재학

     . 여아 : 성별 불문 (단, 고등학교는 남녀공학 선호)

  - 오히려 대학 주변에서 선호하지 않는 지역이다.



3. 편의시설(기본기반시설)

   - 대형마트/백화점/병원/문화시설

      . 전통시장이 공존하는 선호지역

        (강남 고급아파트, 가락시장, 동부이촌동 등)

   - 특히 고령자에게는 병원과의 근접성이 중요

   - 슬리퍼 상권 선호(하이마트/백화점)



4. 환경

    - 자연환경 : 산림, 공원, 산, 하천 등(특히 한강)

      * 향후 중요성 증가

    - 혐오시설 이전 또는 이전 시 상당한 가격 인상

      . 난지도쓰레기공원 공원화, 연남동 철로덮개, 용산미군기지 이전 등)

    - 악산보다는 나무가 우거진 흙산을 선호

    - 원근감/시야가치 증가(1억개 이상 보유)

  

★ 추가 고려 사항

    - 지역의 미래 성장 잠재력이 가장 중요

       . 인구 성장 요인: 개발, 교통 혁신, 비즈니스 점유 등

    - 지역/커뮤니티 커뮤니티

       . 최근 신축 아파트의 중요성이 높아지고 있습니다.

    - 아파트 건설/건설 여부

      . 최근 신축 아파트 선호 경향

      . 5년된 아파트가 가장 비싸고, 이후 점차 가격이 하락

      . 입지가 좋은 건설, 장기투자 매력

        (단, 8.2 조치로 인해 단기적으로는 재건축이 약화될 것으로 예상됨)



[대상 아파트 필수 청소 요소]

 - 총세대수 : 500~1,000세대 이상

                 * 강남2구역은 단독주택도 고려합니다.

 - 평수 : 중소형 선호 경향(요즘 25평 대세)

           * 임대사업 목적의 경우 60㎡(18평) 이내 사용 권장

 - 건설연도 : 신규 건설에 유리할 것으로 예상

                * 단, 30년 이상 장기투자 매력

 - 용적률 : 서울/수도권의 경우 제3종 면적 기준 200% 이하가 재건축·개축 마지노선임

 - 구매지역 : 투기지역 > 투기과열지역 > 투기과열지역

 - 가격동향 : 2004년 이후 아파트 가격동향 분석(국민은행 부동산 시세 활용)

                  * 불황에 버틸 수 있는 아파트 선호

 - 전세율 : 70% 이상 우대



위의 요소들 중 가장 중요한 것을 한 문장으로 요약하자면,

“현재가치보다 미래가치가 높은 분야에 투자”